不動産投資を始めたい初心者必見!実は簡単な不動産投資の始め方

資産運用の代表格である不動産投資は、株やFXなどとは違い、現物(物件や土地)が手に入るといった魅力があります。

ですが、初めての不動産投資は何から手を付けていいのかわからないものです。「不動産投資を始めたいけど、初心者でも成功出来るか不安」と思い、チャレンジ出来ない人も多いでしょう。

そこで今回は初心者向けに不動産投資始め方を解説します。さらに、不動産投資の手法・種類、全体の流れ、メリット・デメリットについて紹介します。

最後に不動産投資におすすめの不動産会社も紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資とは

不動産投資とは?
不動産投資とは、利益を得るために不動産の購入や売却を行う投資手法のことを指します。

具体的に利益を得る方法は以下の2通りで、2つの利益に期待して投資するのが不動産投資の目的です。

インカムゲイン 購入した不動産を他の誰かに貸すことで、賃料収入から得る利益
キャピタルゲイン 不動産購入時の金額より高い値段で売却し、購入額と売却額の差額から得る利益

 

1980年代後半のバブル期は、キャピタルゲインに期待した短期的な不動産投資が流行っていました。

 

最近では長期的なインカムゲインに期待して不動産投資を行う人がほとんどですよ。
初心者にはキャピタルゲインとインカムゲインのどちらがおすすめ?
結論、初めのうちはキャピタルゲインは狙わないようにしましょう。インカムゲインで事業拡大しつつ、建物の資産価値を高められるようになったら、キャピタルゲインを狙うのがおすすめです。

初心者はここから!不動産投資の種類・手法

一言で不動産投資と言ってもさまざまな種類があります。今回は代表的な4つの手法を紹介しますので、自分に合ったものを見つけ出しましょう。

不動産投資の種類・手法
  • 区分所有
  • 戸建て
  • 1棟アパート
  • 1棟マンション

それぞれについて見ていきましょう。

区分所有

区分所有とは、ワンルームマンションやアパートの1室など、一部屋ずつ購入していく方法です。店舗や事務所などの居住用以外の物件も該当し、1棟まるまる購入するより比較的安く購入できます

また、都心を避ければ100万~300万円の資金でも購入できるので、借金をせずに不動産投資を始めたい人にとって最適でしょう。

区分所有なら初期費用が安く済むので、初めて不動産投資をやる人におすすめです。

まずは区分所有から始め、知識や経験を積んでから他の手法にチャレンジするといいでしょう。

戸建て

戸建ての購入は、基本的に土地と物件がセットになるので、区分所有と比較すると割高です。ですが、区分所有ほど高額な賃料を得られないので、何かしらの工夫が必要となります。

たとえば、築年数の古い戸建てを購入してリノベーションするといったやり方が一般的です。

安い値段で古い戸建てを購入し、リノベーションして高い賃料に見合う物件にしていくという方法ですね。

1棟アパート

こちらはアパートを1棟まるまる購入する方法です。アパートは土地もあり、戸数も多いので、不動産投資で収益を拡大するには持ってこいの投資対象でしょう。

多くの投資家がアパートの1棟買いを狙っているので、競争率は高めです。

いつまでたっても購入できないこともありますし、購入できても高値掴みしてしまう可能性があるので要注意です。

1棟マンション

こちらはマンションを1棟買いする方法です。一般的にアパートに比べると部屋数も多く、かなり高額な資金が必要となります。

高額な資金が必要なので、初心者にはあまりおすすめできません。

区分所有で複数の物件を購入し、不動産投資のコツを掴んでから挑戦するのが良いでしょう。

不動産投資の始め方を8STEPで紹介

不動産投資の全体の流れは以下の全8STEPで完結します。初めて不動産投資にチャレンジする人を想定して、情報収取から物件の購入までの流れをそれぞれ解説していきます。

不動産投資の始め方
  1. 不動産投資の情報収集・勉強
  2. エリアの選定
  3. 物件の選定
  4. 収支シミュレーションの検討
  5. 不動産投資ローンの事前審査
  6. 売り手との交渉
  7. 契約手続き
  8. 決済・引き渡し・登記手続き

STEP1、不動産投資の情報収集・勉強

まずは自分で不動産投資の情報収集・勉強をしていきましょう。不動産投資の種類・手法や相場、適切な購入時期などが情報収集・勉強のポイントです。

何も知識がないまま不動産会社に依頼してしまうと、不動産会社が提供する情報が正しいか判断できません。

 場合によっては高値掴みや問題のある物件の購入につながるなど、致命的な失敗をすることになるので要注意です。

不動産投資の情報収集・勉強は、書籍なら2~3冊、セミナーなら2~3社受けるのがおすすめです。

複数からの知識や情報の中から、重要な内容をまとめていきましょう。

STEP2、エリアの選定

不動産投資において、物件よりエリアの選定が成功のカギを握ると言われています。どんなに良い物件でも立地が悪ければ入居者がつかない可能性があります。

エリアの選定基準は以下の4つを参考にしてみてください。都心か地方かの選定も重要ですが、どちらにせよ以下のポイントを確認していきましょう。

  • 数十年後でもそのエリアの人口は維持、または増加するか
  • 再開発や公共事業などのプロジェクトが予定されているか
  • 賃貸需要の大半が、近隣の大学に依存していないか
  • 地震などの災害時に影響を受けないか

今後、今まで最優先とされていた条件は変化していくことが予想されるので、常に最新の情報を仕入れていきましょう。

STEP3、物件の選定

物件の選定をするにあたって、まずは新築物件中古物件かを絞っていきましょう。それぞれの特徴は以下の通りです。

新築物件 中古物件
特徴 ・税金面で優遇される

・初期投資を抑えられる

・物件トラブルに対する10年間の保証

・新築物件に比べ利回りや収益性が良い

新築物件か中古物件かが決まったら、区分所有、戸建て、1棟マンション・アパートの中から選択していきます。それらの選定基準は年収自己資金によって異なるので、無理のない範囲で選んでいきましょう。

たとえば、区分マンションを購入する場合、年収500万円前後の人であれば融資を受けやすいです。

融資を受ける場合は特に、この後紹介する収支シミュレーションで長期的に利益を得られるのかしっかり確認しましょう。

STEP4、収支シミュレーションの検討

収支シミュレーションとは?
収支シミュレーションとは、自己資金や利回り、キャッシュフローをシミュレーションすることです。

不動産会社が提供してくれることがありますが、自分でも確認してみるのが良いでしょう。

理由としては、以下のような、本来含まれるべき条件が含まれていない可能性があるからです。

  • 家賃の下落率(新築で10年で5~10%の下落が目安)
  • 毎年掛かる固定資産税など(築浅3000万円の物件で年間8万円前後が目安
  • 退去時の原状回復費・修繕費(数年に1回あたり5万円~10万円が相場)
  • エアコンや水回りの修繕費(一般的に5年~10年に1回で5万円~10万円が相場)
  • 確定申告の外注費(年2万円~4万円が相場)
  • 売却譲渡税(減価償却分が売却益として加算される)
  • 売却時に仲介会社を利用する仲介手数料(売却額3%+6万円)

また、自分で確認する場合、WEB上にあるシミュレーションサイトなどを活用していきましょう。

STEP5、不動産投資ローンの事前審査

物件の購入意思が決まったら、自己資金のみで購入できない場合、不動産ローンの審査を受けて融資をお願いしていきます。

一般的に不動産会社が複数の提携金融会社を紹介してくれるので、金利や支払期間などの条件がいいところを選びましょう。

また、上場企業の勤務者や2~3割程度の頭金を用意している人は「返済能力が高い」とみなされ、金利などの条件面で優遇される可能性があります。逆に審査にマイナスと言われる人の特徴は以下の通りです。

  • 不動産ローン以外に多額の借り入れがある(クレジットカードや車のローンなど)
  • カードなどの不払い履歴がある
  • 自営業や個人事業主など、収入が不安定な職業

金融機関の審査を受ける前に、自分の借り入れ状況を確認しておきましょう。

上記のような特徴の人は金利が高くなったり、融資期間が短くなったりする場合があります。

STEP6、売り手との交渉

実際に契約する前に、売り手と物件価格や、支払い条件、引き渡し時期などについて交渉してみましょう。最初に提示される物件条件はあくまで売り手の希望条件です。

交渉のコツは着地点を想像することです。

たとえば、3%値引きしてもらうのが着地点だとすれば、「5%値引きしてもらえないか?」と交渉していくと良いでしょう。
 値引き交渉は不動産投資において必須のスキルです。上手くいけば1年間の家賃収入分の金額を浮かせることができる可能性もあるので、恥ずかしがらずにチャレンジしてみましょう。

STEP7、契約手続き

交渉を終えて、条件面に折り合いがついたら売買契約を結んでいきます。ローンで不動産を購入するのであれば、契約を結ぶ際に「ローン特約」を必ず盛り込んでおきましょう。

 ローン特約を盛り込まずに売買契約を結んだ場合、万が一ローンの審査が通らなくても購入しなければなりません。

また契約履行までの間に何らかの問題が発生した場合、解約手付金を支払えば解約できる「手付解除」という条項もあります。

手付解除は売買金額の5~10%程度を支払うことになるので、何もないのが一番ですが、準備しておいて損はありません。

その他にも、購入後に物件に何か問題が起こった際に修繕などの補償をする契約不適合責任」といった条項もあるので覚えておきましょう。

STEP8、決済・引き渡し・登記手続き

いよいよ買主と売主の間で資金決済を行い、物件の引渡し登記手続きを行います。まずは事前に支払っていた手付金以外の購入代金を支払いましょう。

 支払いが完了したら、物件の引き渡しです。契約書に記載されている設備などの状況と、現物に違いがないか確認したら鍵を受け取り引き渡しが完了します。

物件が現住所から遠方にある場合、実際に物件の確認をせずに引き渡しが完了するケースもあります。

登記手続きは、司法書士に任せるのが一般的です。

手続きには実印・印鑑証明証・住民票が必要なので、これらは自分で用意してください。

【2021年・徹底比較】おすすめの不動産投資会社6選

※入居率は2020年1月9日現在・各社公式HP記載のものです
※入居率は2020年1月9日現在のものです。最新の情報とは異なる可能性があります。
※従業員数・無料セミナー・上場市場などの情報は2020年1月9日現在のものです。最新の情報とは異なる可能性があります。
※業界トップクラス・No.1・高水準・業界最安水準などの表現は各不動産会社公式HP記載の表現です

1.デュアルタップ

おすすめの不動産投資会社人気No.1デュアルタップ

デュアルタップの特徴
  • 年間入居率99%超の人気
  • 無料WEBセミナーを開催
  • 東京23区特化・デザイン性と機能性を備えた高品質物件
  • 高水準の家賃保証を実現※1
  • 24時間365日万全のサポート体制
  • 年間平均入居率99%超え
  • オーナー専用のWEBサイトを用意
  • 企画・開発・管理までワンストップサービス
デュアルタップは、入居率の高さと充実したサービスが特徴の不動産会社です。
デュアルタップでは、企画・開発から管理までをワンストップで提案。さらに、高水準の家賃保証※1やオーナー専用のWEBサイトなど、万全のサポート体制を構築しています。
投資用マンション「XEBEC」シリーズには、人気の設備を完備。デザイン性や機能性に優れているのはもちろん、東京23区の一等地・駅から徒歩10分以内と立地も抜群です。
また、デュアルタップでは無料セミナーも開催しています。個別面談会も実施しており、初心者でも安心して相談可能です。
※1定期的な賃料の見直し及び借地借家法第32条の規定により賃料が減額される場合があります
入居率 97.5%
無料セミナー
従業員数 137名
上場市場 東証二部

出典:https://ssl4.eir-parts.net/doc/3469/ir_material_for_fiscal_ym/86915/00.pdf
出典:https://www.dualtap.co.jp/

2.RENOSY

おすすめの不動産投資会社ランキング1位 リノシー

RENOSYの特徴
  • 不動産投資No.1※1の売上実績
  • 不動産投資会社3部門1位※2の人気
  • アプリで物件管理

RENOSYは「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介しいた不動産投資会社」3部門で1位を獲得しています。

入居率は驚異の99.3%ITの活用で業務を徹底的に効率化し、業界最安水準の集金代金手数料で、充実したサービスを実現しています。煩わしい管理業務は一切行わず家賃収入を受け取るだけでOK。初心者でも安心です。

※1東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績(2020年1月調べ)
※2調査方法:インターネット調査/調査概要:2020年 8月サイトのイメージ調査/調査提供先:日本トレンドリサーチ

入居率 99.3%
無料セミナー
従業員数 521名
上場市場 マザーズ

3.トーシンパートナーズ

おすすめの不動産投資会社ランキング4位 トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズの特徴
  • 入居率99.7%と業界トップクラス! 
  • 供給戸数13,500戸以上を誇る 
  • オーナー専用窓口で専任スタッフに無料で相談ができる!

トーシンパートナーズは、30年以上もの期間で270棟13,500戸を超える物件を供給してきたノウハウやネットワークがあるから、安定した収入を期待できるところが魅力です。

オーナー専用の窓口も用意されているので、所有している物件のことのみならず、資産運用やマンション経営に関する相談やライフプランニング全般に関わるアドバイスまで専任者が無料でサポートしてくれます。

また、専用アプリも用意されていますので、スマホさえあれば終始管理や書類の確認をはじめ、入出金の管理までフルサポートされるのも、手軽で選ばれている一つの魅力といえます。

入居率 99.7%
無料セミナー

従業員数 376名※令和3年4月1日現在
上場市場 非上場

出典:https://www.tohshin.co.jp/
出典:https://www.m-standard.co.jp/

4.グローバル・リンク・マネジメント

おすすめの不動産投資会社4位グローバルリンクマネジメント

グローバル・リンク・マネジメントの特徴
  • 紹介・リピート率71.3%
  • 入居率驚異の99.47%!
  • マンション経営に関わる すべてのサービスをワンストップで提供

グローバル・リンク・マネジメントは、マンション経営に関わる販売や開発のみならず、賃貸の管理や建物管理といったすべてのサービスをワンストップで提供。コンスタントに晩梅や開発をしている企業は、東京都内でも10数社しかありません。

2019年には約71.3%が紹介によるリピート購入となった実績があることから、高いサービスの品質と満足度がうかがえます。

入居率 99.04%
無料セミナー
従業員数 114人名
上場市場 上場

出典:http://www.nihonzaitaku.co.jp/

5.日本財託

おすすめの不動産投資会社ランキング5位 日本財託

日本財託の特徴
  • 500以上のメディア実績
  • 全体入居率98.68%・販売分入居率99.07%の人気
  • 販売から管理、運営まで一貫したサービスを提供

日本財託は、販売から管理、運営まで一貫したサービスを提供する不動産投資会社です。日本財託が管理する物件の年間平均入居率は98%以上。全国の平均入居率81%を大きく上回っています。

オーナー数8,447人・メディア掲載500社以上、管理戸数23,477戸と実績も十分です。定期的に無料セミナーを開催しており、ネットからの申し込みで誰でも参加できます。

入居率 99.07%
無料セミナー
従業員数 240名
上場市場 非上場

出典:http://www.nihonzaitaku.co.jp/

6.トウシェル

おすすめの不動産投資会社ランキング5位 トウシェル

トウシェルの特徴
  • 利用者の90%以上が不動産投資初心者
  • 全国に対応※一部地域では例外もあるため要相談 
  • 無料相談後のアンケートで回答者全員にもれなく現金5,000円プレゼント中!!

トウシェルは、これから資産形成や運用を始める方を無料でサポートしてくれる資産運用のプロを紹介してくれます。

トウシェルの利用者の90%以上は不動産投資初心者であることから、安心して状況に合った最適なプランを提案してもらうことが可能。

今なら相談後のアンケートに協力するだけで、回答者にもれなく現金5,000円がプレゼントされるキャンペーンを実施中!お得な今、ぜひ不動産投資や資産形成、運用について無料で相談してみてはいかがでしょうか。

出典:https://toucier.com/

不動産投資のメリット

不動産投資の主なメリットは以下4つです。

メリット
  1. 少ない資金でもチャレンジできる
  2. 安定した副収入を得られる
  3. 将来の資産になる
  4. インフレ対策になる

少ない資金でもチャレンジできる

不動産投資は数ある資産運用の中でも、比較的少ない資金でチャレンジできます。理由としては銀行からの融資を活用できることにあり、自己資金以外に運用資金を調達できるからです。

 ローンを組んで不動産投資を行う人がほとんどですが、念入りに収支シミュレーションを行うことが重要です。

安定した副収入を得られる

不動産投資は長期的な資産形成にも活用できますが、毎月の家賃収入といったインカムゲインにも期待できます。一般的に賃貸契約期間は1~2年など年単位で契約するので、その期間は基本的に家賃収入が発生し続けるのです。

 家賃収入などの副収入から、さらなる不動産投資を手掛けることで投資拡大のスピードを速めていくのがおすすめです。

将来の資産になる

不動産のインカムゲインを長期的に得られる仕組みを形成できたら、将来の年金代わりにもなります。また、現物を保有しているので老後に住む家としても活用できるのです。

さらに、不動産は生命保険としても活用できます。仮にローンを組んで不動産を購入したとしても、団体信用生命保険に加入することがほとんどです。

つまり、万が一自分が死亡した場合でも、実質0円で家族に不動産を残せることになります。
 団体信用生命保険とは、ローンを組んだ本人が万が一死亡した場合、ローン残債が弁済される生命保険です。

インフレ対策になる

インフレが進むと物価や土地の価格が上昇します。現金のみの貯蓄では、高い物価に対応して損をすることになりますが、不動産を持っていれば別です。

 インフレ時に不動産を所有していれば、家賃を上げたり、不動産を購入時より高い金額で売却したりとさまざまなインフレ対策が視野に入ります。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットは以下の4つです。

デメリット
  1. 資産流動化リスク
  2. 空室リスク
  3. 災害・建物の老朽化リスク
  4. 不動産価格の下落リスク

それぞれについて見ていきましょう。

資産流動化リスク

不動産の場合、売却してもすぐに売却できない可能性があります。また、市場の変化によって将来売却出来なくなるケースもあるのでご注意ください。

 資産流動化リスクを避けるためにも、投資用の不動産選びは慎重に行いましょう。

空室リスク

一度空室になってしまうと、次の入居者が決まるまで時間が掛かる場合があります。そうなると空室期間の家賃収入は0になるので、入居者がすぐに見つからなさそうなエリアでは対策が必要です。

 「サブリース」という投資用不動産を管理会社が借り上げるシステムがあります。空室の有無に関わらず一定の金額(通常の賃料より低め)が支払われるので、ぜひご検討ください。

災害・建物の老朽化リスク

地震や津波などの災害により、不動産が影響を受けることがあります。また、建物の老朽化により空室リスクや、資産価値が下がることも避けられません。

 建物の老朽化は避けられないので、日々の修繕・メンテナンスが重要です。災害リスクは保険などで対処しつつ、投資事業が拡大したときにエリアを分散させればリスクも分散できます。

不動産価格の下落リスク

不景気などの理由で、購入時より不動産の価格が下落することがあります。これは不動産投資という現物を取り扱う投資方法ならではのリスクでしょう。

 景気や経年劣化など、さまざまな要因で不動産の価格は下がります。基本的に避けられないことですが、なるべく資産価値の下がらない不動産を選びが重要です。

まとめ

ここまで、不動産投資の始め方について網羅的に解説してきました。不動産投資は忙しいサラリーマンや初心者の方でも副収入を増やせる可能性がある資産運用法です。

本やインターネットだけでなく、無料セミナーも情報収集になるのでどんどん参加していきましょう。今まで不動産投資を始めたいけど始めれなかった人は、ぜひこの機会にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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