不動産投資 失敗

不動産投資初心者の中には「失敗したらどうしよう」「失敗して借金が残るのでは」など、不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資にチャレンジするのであれば、誰しも失敗したくないのは当然です。しかし、投資である以上、必ず成功するとは限りません。

そこでこの記事では、不動産投資に失敗する原因や対策を解説します。気になる失敗率やブログを通して失敗事例も紹介しています。

事前に失敗の原因を知れば、不動産投資で失敗するリスクを減らせるでしょう。ぜひ最後まで読んで、不動産投資に活用してみてください。

不動産投資における失敗とは?

不動産投資 失敗とは

不動産投資の初心者が一番不安に感じていることは、「失敗するのではないか」ということでしょう。

しかし、そもそも不動産投資において「失敗する」とはどういうことなのでしょうか。はじめに、不動産投資における「失敗の定義」について解説していきます。

失敗は最終的な損益額で決まる

不動産投資における失敗は、最終的な損益額で決まります。

 不動産投資家のほとんどが、はじめに金融機関でローンを組んで物件を購入します。

 一般的にローンは長いもので35年、さらには45年といった期間で組むこともあります。金融機関で借りたお金は、自分が購入した物件に住んでいる入居者からの家賃で返済するのが一般的です。

不動産物件を運用し始める段階から「物件のメンテナンス費」「運営の委託にかかる費用」などを含め、数十年単位で考えていく必要があります。

短期的に赤字が出てしまった場合でも、その時点で失敗したとは言えません。

最終的な損益額によって、成功なのか失敗なのかはじめて判断することができます。

初心者必見!不動産投資で失敗する4つの原因

ここからは、不動産投資で失敗してしまう原因を4つピックアップして紹介します。原因が分かれば、必要な対策も立てられます。ぜひ目を通してください。

1ランニングコストを考えていない

不動産投資 失敗原因

不動産投資で失敗する原因のひとつが、将来の支出を考えていないことです。 不動産投資を始める際、金融機関でローンを組むことが一般的です。基本的には家賃収入からローンを返済します。

 しかし、不動産投資を続けるうえでは、ローン以外に支払わなければならないランニングコストがあるので注意が必要です。

例えば、建物の修繕費です。不動産の価値は、物件の築年数によって大きく変わってきます。築年数が古い物件では、必ずと言っていいほど修繕費が発生するでしょう。

中には耐震基準を満たしていない物件も存在し、それらの修繕には多額の費用がかかるケースもあります。こうした物件の維持費が不動産投資の利益を圧迫する可能性もゼロではありません。

不動産投資で失敗しないためには「いつ」「どのくらい」出費が出るのか緻密に計画しておく必要があるでしょう。

2ハズレ物件を買ってしまう

不動産投資 失敗原因

いわゆる「ハズレ物件」を買ってしまうことも不動産投資で失敗する原因になりえます。ここでは、ハズレ物件の具体例を挙げ紹介していきます。

ハズレ物件3つの事例
  1. 違法な建築物件
  2. 立地に需要がない
  3. 瑕疵物件

1、違法な建築物件

物件選びで注意したいのが、違法な建築物件です。 

違法な建築物件とは?
違法な建築物件とは、建築基準法に違反して建設された物件を意味します。

例えば「建ぺい率」や「容積率」をオーバーしてしまっている物件などが挙げられます。違法な建築物件は、総じて価値が低くなります。

違法物件とわかれば、金融機関による融資を受けられない可能性もあるので注意が必要です。

違法な建築物件を選ばない方法として「確認済証」が発行されているかチェックしましょう

 確認済証とは、物件が建築基準法に遵守している場合に発行されるものです。

また、不動産会社は確認済証が交付されるまでは不動産広告をしてはならないと定められています。

つまり、一戸建てやマンションなどを不動産会社経由で購入する場合、安全である可能性が高いと言えるでしょう。

2、立地に賃貸需要がない

立地に賃貸としての需要がない場合も、ハズレ物件である可能性が高いです。 物件の立地そのものに需要がなければ、入居者が見つからず家賃収入が得られないかもしれません。

 立地の需要は人口の増減で大まかに把握することができます。

例えば、東京23区など都心であれば人口の増幅が見込めます。一方、過疎地域をはじめとする地方では、何か特別な理由がない限り人口増はあまり期待できないでしょう。

エリアの需要を左右する要因としては、大学や工場の移転・駅からの距離などが挙げられます。需要が増えることを先読みして、不動産投資をするのもひとつの手です。

ハズレ物件を選ばないためには、購入する物件の立地について十分なリサーチを行うことが大切です。

※参照:https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf

3、瑕疵(かし)物件

瑕疵(かし)とは?
瑕疵(かし)とは、物件や土地自体にその価値を下げてしまうような欠陥があることを意味します。

例えば、通常備えているはずの設備の欠陥や、孤独死があった物件などが対象です。 不動産の価値を下げてしまう要素を詳しく確認しないことによって、投資家が不利益を被ってしまうケースがあります。

瑕疵物件かどうかは、物件を購入する前に販売元である不動産会社に確認しておきましょう。

31つの指標で利益を予測する

不動産投資 失敗原因

不動産投資で失敗する原因として、利益の予測を1つの要素に依存してしまうという点も挙げられるでしょう。

例えば、大学や工場の移転などで人口が増加すれば、立地の賃貸需要も高まる事が期待できます。

しかし、だからと言って考えられるリスク物件の詳細情報を収集せず、購入を決めるのはおすすめできません。

 例えば、工場が移転するからという理由で物件を購入する場合、少なからず工場が潰れるというリスクも考慮しておくべきでしょう。

駅からの立地や物件の充実度、エリアの人口推移など、複数の要素から利益を予測する事が大切です。利益を生む要素が多いほど、リスクに強い物件と考えることもできます。

不動産投資で失敗を避けるために、常にリスクに対する対処法を用意しておくことが重要です。

4物件の入居率を想定していない

不動産投資 失敗原因

物件の入居率を想定できていないことも、失敗する原因のひとつです。家賃収入を目的として不動産を購入する際は、物件の入居率を視野に入れましょう。

例えば、10部屋ある物件の場合、そのうち8部屋に入居者がいれば入居率は80%です。 

物件の入居率が違えば、得られる家賃収入は異なります

 物件の入居率を見誤ったがために、予定していた利益を上げられないパターンもあります。

不動産の運用において、入居者が決まらないという悩みはつきものです。「必ずしも全部屋埋まるものではない」と想定し運用計画を立てる必要があります。

入居率が想定を下回ってしまうと、最悪の場合家賃収入でローンを賄うことができないということにもなりかねません。

不動産投資で失敗リスクを抑える5つの対策

不動産投資に失敗をすると、損失を被るケースもあります。しかし、事前に失敗する要因・対策法について知っていれば、失敗するリスクを抑えることが可能です。

ここからは、不動産投資で失敗しないために知っておくべきポイントを解説していきます。

常に情報収集する

不動産投資で失敗しないためには、常に情報収集することが大切です。情報収集の手段は多岐に渡ります。

情報収集の手段
  • 書籍
  • ネットニュース・記事
  • 失敗事例のブログ
  • セミナー etc…

おすすめは、複数媒体を通して情報収集することです。

 複数媒体で情報収集することで、より幅広い情報が取得できます。

一方、特定の媒体からしか情報を取得しない場合、その情報が誤っている可能性もゼロではありません。誤った情報での意思決定は不動産投資の失敗に繋がります。

より多くの情報源から幅広い情報を収集し、失敗のリスクを減らしましょう。

専門家に相談する

不動産投資 失敗対策

目的に応じた相談窓口を知っておくことも、失敗のリスクを減らす要因になり得ます

 不動産投資には知っておくべき事柄が非常に多く、一人でその全てを網羅することは現実的ではありません。

そこで、分からない事があれば不動産の専門知識を持っている人に相談しましょう。

専門知識を持っている人に相談すれば、よりピンポイントで知りたい情報が得られます。不動産投資に対する疑問や不安も晴れるかもしれません。

不動産投資会社の中には「無料セミナー」「無料相談会」を実施ている会社もあります。デュアルタップでも開催していますので、チェックしてみてくださいね。

物件の入居率がカギ

不動産投資で失敗をしないためには、物件の入居率がカギとなります。入居率は家賃収入を左右する要因です。

例、20部屋あるマンションを1部屋10万円で貸し出す場合

入居率 毎月の家賃収入
50% 100万円
75% 150万円
100% 200万円

入居率が高い物件を選ぶのはもちろんですが、最低でもローンの返済に必要な入居率を事前にチェックしておきましょう。

当然ですが運用している物件に入居者がいないと、家賃収入は発生しません。もし十分に入居者がいない場合、家賃収入以外の資金でローンを返済していくことも考えられます。

物件選びでは入居率を比較するのもおすすめです。

不動産会社を利用する

不動産投資 失敗対策

不動産投資初心者であれば、物件選びに不動産会社を利用するのがおすすめです。初心者に不動産会社の利用がおすすめな理由は以下4つです。

不動産会社の利用がおすすめな理由
  1. 物件探しのサポートをしてくれる
  2. 必要な情報を提供してくれる
  3. 入居者の募集をバックアップしてくれる
  4. 物件の管理を代行してくれる
  5. アフターフォローがある

不動産会社の多くは、一人ひとりのニーズに合った物件を紹介してくれます。初心者がゼロから好条件の物件を見つけるのは難しいものです。

もし不動産会社を通していい物件に出会う事ができれば、比較的収益を上げやすくなります。また、物件選びにかかる時間も大きく短縮できます。

 さらに不動産会社では、入居者の募集から物件の管理まで代行してくれることが一般的です。

購入後のアフターフォローや、入居時・退去時のサポートをしてくれる会社もあります。必要最低限の時間と労力で不動産投資にチャレンジできるのもメリットです。

おすすめは区分マンション投資

不動産投資 失敗対策

不動産投資を始めるのであれば、区分マンション投資がおすすめです。

区分マンション投資とは?
ワンルームからマンションのオーナーになれる不動産投資です。

区分マンションは、比較的少額でスタートできるのが特徴です。

 少額でスタートできる区分マンションは、一般的に高額な資金を必要とする一棟マンション投資に比べてリスクを抑えられます。

物件の管理は不動産会社が代行してくれるケースが一般的です。そのため、サラリーマンの方でも働きながら副業感覚で取り組めます。

区分マンション投資には、私的年金・生命保険の代替・節税対策など複数のメリットがあります。

とくに東京23区内のマンションであれば、高水準の利回りが見込める可能性がありますよ。

【2021年・徹底比較】おすすめの不動産投資会社6選

※入居率は2020年1月9日現在・各社公式HP記載のものです
※入居率は2020年1月9日現在のものです。最新の情報とは異なる可能性があります。
※従業員数・無料セミナー・上場市場などの情報は2020年1月9日現在のものです。最新の情報とは異なる可能性があります。
※業界トップクラス・No.1・高水準・業界最安水準などの表現は各不動産会社公式HP記載の表現です

1.デュアルタップ

おすすめの不動産投資会社人気No.1デュアルタップ

デュアルタップの特徴
  • 年間入居率99%超の人気
  • 無料WEBセミナーを開催
  • 東京23区特化・デザイン性と機能性を備えた高品質物件
  • 高水準の家賃保証を実現※1
  • 24時間365日万全のサポート体制
  • 年間平均入居率99%超え
  • オーナー専用のWEBサイトを用意
  • 企画・開発・管理までワンストップサービス
デュアルタップは、入居率の高さと充実したサービスが特徴の不動産会社です。
デュアルタップでは、企画・開発から管理までをワンストップで提案。さらに、高水準の家賃保証※1やオーナー専用のWEBサイトなど、万全のサポート体制を構築しています。
投資用マンション「XEBEC」シリーズには、人気の設備を完備。デザイン性や機能性に優れているのはもちろん、東京23区の一等地・駅から徒歩10分以内と立地も抜群です。
また、デュアルタップでは無料セミナーも開催しています。個別面談会も実施しており、初心者でも安心して相談可能です。
※1定期的な賃料の見直し及び借地借家法第32条の規定により賃料が減額される場合があります
入居率 97.5%
無料セミナー
従業員数 137名
上場市場 東証二部

出典:https://ssl4.eir-parts.net/doc/3469/ir_material_for_fiscal_ym/86915/00.pdf
出典:https://www.dualtap.co.jp/

2.RENOSY

おすすめの不動産投資会社ランキング1位 リノシー

RENOSYの特徴
  • 不動産投資No.1※1の売上実績
  • 不動産投資会社3部門1位※2の人気
  • アプリで物件管理

RENOSYは「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介しいた不動産投資会社」3部門で1位を獲得しています。

入居率は驚異の99.3%ITの活用で業務を徹底的に効率化し、業界最安水準の集金代金手数料で、充実したサービスを実現しています。煩わしい管理業務は一切行わず家賃収入を受け取るだけでOK。初心者でも安心です。

※1東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績(2020年1月調べ)
※2調査方法:インターネット調査/調査概要:2020年 8月サイトのイメージ調査/調査提供先:日本トレンドリサーチ

入居率 99.3%
無料セミナー
従業員数 521名
上場市場 マザーズ

3.トーシンパートナーズ

おすすめの不動産投資会社ランキング4位 トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズの特徴
  • 入居率99.7%と業界トップクラス! 
  • 供給戸数13,500戸以上を誇る 
  • オーナー専用窓口で専任スタッフに無料で相談ができる!

トーシンパートナーズは、30年以上もの期間で270棟13,500戸を超える物件を供給してきたノウハウやネットワークがあるから、安定した収入を期待できるところが魅力です。

オーナー専用の窓口も用意されているので、所有している物件のことのみならず、資産運用やマンション経営に関する相談やライフプランニング全般に関わるアドバイスまで専任者が無料でサポートしてくれます。

また、専用アプリも用意されていますので、スマホさえあれば終始管理や書類の確認をはじめ、入出金の管理までフルサポートされるのも、手軽で選ばれている一つの魅力といえます。

入居率 99.7%
無料セミナー

従業員数 376名※令和3年4月1日現在
上場市場 非上場

出典:https://www.tohshin.co.jp/
出典:https://www.m-standard.co.jp/

4.グローバル・リンク・マネジメント

おすすめの不動産投資会社4位グローバルリンクマネジメント

グローバル・リンク・マネジメントの特徴
  • 紹介・リピート率71.3%
  • 入居率驚異の99.47%!
  • マンション経営に関わる すべてのサービスをワンストップで提供

グローバル・リンク・マネジメントは、マンション経営に関わる販売や開発のみならず、賃貸の管理や建物管理といったすべてのサービスをワンストップで提供。コンスタントに晩梅や開発をしている企業は、東京都内でも10数社しかありません。

2019年には約71.3%が紹介によるリピート購入となった実績があることから、高いサービスの品質と満足度がうかがえます。

入居率 99.04%
無料セミナー
従業員数 114人名
上場市場 上場

出典:http://www.nihonzaitaku.co.jp/

5.日本財託

おすすめの不動産投資会社ランキング5位 日本財託

日本財託の特徴
  • 500以上のメディア実績
  • 全体入居率98.68%・販売分入居率99.07%の人気
  • 販売から管理、運営まで一貫したサービスを提供

日本財託は、販売から管理、運営まで一貫したサービスを提供する不動産投資会社です。日本財託が管理する物件の年間平均入居率は98%以上。全国の平均入居率81%を大きく上回っています。

オーナー数8,447人・メディア掲載500社以上、管理戸数23,477戸と実績も十分です。定期的に無料セミナーを開催しており、ネットからの申し込みで誰でも参加できます。

入居率 99.07%
無料セミナー
従業員数 240名
上場市場 非上場

出典:http://www.nihonzaitaku.co.jp/

6.トウシェル

おすすめの不動産投資会社ランキング5位 トウシェル

トウシェルの特徴
  • 利用者の90%以上が不動産投資初心者
  • 全国に対応※一部地域では例外もあるため要相談 
  • 無料相談後のアンケートで回答者全員にもれなく現金5,000円プレゼント中!!

トウシェルは、これから資産形成や運用を始める方を無料でサポートしてくれる資産運用のプロを紹介してくれます。

トウシェルの利用者の90%以上は不動産投資初心者であることから、安心して状況に合った最適なプランを提案してもらうことが可能。

今なら相談後のアンケートに協力するだけで、回答者にもれなく現金5,000円がプレゼントされるキャンペーンを実施中!お得な今、ぜひ不動産投資や資産形成、運用について無料で相談してみてはいかがでしょうか。

出典:https://toucier.com/

まとめ

ここまで、不動産投資に失敗する原因と失敗事例・失敗率など詳しく解説してきました。

不動産投資はうまくいけば、投資額以上のリターンが期待できます。しかし、失敗してしまうリスクがあることも事実です。

失敗を少しでも防ぐには、まず失敗の原因や失敗事例を学ぶことが大切です。今回紹介した内容をもとに、前もって対策・準備しておきましょう。

また、不動産投資を始める前には情報収集が欠かせません。書籍やブログ・ネットを調べるだけでなく、セミナーへの参加や専門家への相談もおすすめです。

自分一人の知識や経験で投資に踏み切ってしまうと、失敗する確率も上がってしまいます。

まずは、信頼できる会社の無料セミナーや無料相談に参加したり、資料の請求から始めてみましょう。
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