不動産投資の利回りとは?計算方法やシミュレーションも紹介

不動産投資を行う際、多くの方が注目する指標が「利回り」でしょう。利回りが高ければそれだけ得られる利益も多いというイメージがあるかもしれませんが、実は高利回りだけを基準にした物件選びにはリスクが潜んでいます。

そこでこの記事では、不動産投資における利回りの考え方をはじめ、より効率的に利益を得るためのポイント・計算方法などを詳しく解説します

不動産投資で利益を出したい方はもちろん、これから不動産投資を始める初心者の方も、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の利回りとは?計算方法を紹介

利回りとは、投資資金に対して得られた利益を1年あたりの平均額に換算した割合を指します。

元本がどのくらい増えたかを計る基準となるため、一般的な投資では、高利回りの金融商品を選べば安定して利益を生み出すことが可能となります。

しかし、不動産投資は一般の融資とは異なり、利回りだけで物件の良し悪しを判断することはおすすめできません。

例えば、利回りの高い不動産が中古住宅だった場合を考えてみましょう。中古住宅の場合は、維持するために修繕費用などが必要となるため、支出額が利益を上回ってしまうこともあります。

つまり、結果的に利回りが低くなる可能性もあるのです。

そこで、不動産投資を行う場合には、特有の利回りの考え方を知っておくのが望ましいと言えます。押さえておきたいのは次の3つです。

CHECK!
  1. 想定利回り
  2. 表面利回り
  3. 実質利回り

想定利回り

想定利回りとは、不動産が満室の状態を想定したものを意味します。

想定利回りの求め方
不動産投資(満室)で得られる年間収入÷物件価格×100

マンション投資やアパート投資のように複数の部屋を持つ不動産は、実際の売買時には空き室があるケースもあります。特徴は、空き室を反映せずに利回りを算出することです。

 不動産の販売会社が提示している情報が想定利回りの場合、実際には空き室が多く運用できる物件数が少ない可能性もあります。

したがって、物件情報をチェックする際には利回りの種類も併せてチェックしておくのが望ましいでしょう。

表面利回り

表面利回りとは、税金や管理費など不動産を維持するための経費を含めないものを指します。

表面利回りの求め方
現時点の不動産投資で得られる年間収入÷物件価格×100

想定利回りとの大きな違いは、空き室を含めるかどうかにあります。

空き室があっても満室を想定する想定利回りと異なり、空き室状況を反映して算出するため、より現実に近い収益をイメージすることができます

 販売会社の物件情報には、表面利回りが記載されているのが一般的です。

ただし、マンションやアパート投資の場合は不動産を購入した年度が基準となるため、購入後の空き室状況によって利回りが変動することを理解しておきましょう。

また、同じ不動産投資でも戸建てやマンションの1室のみを購入して運用する場合には、表面利回りと想定利回りは同じものとして考えます。

実質利回り

実質利回りとは、収入から固定資産税や修繕積立金をはじめとする経費を引いたもの を指します。

実質利回りの求め方
(現時点の不動産投資で得られる年間収入−年間支出)÷物件価格×100

不動産投資によって得られる利益のみに着目した想定利回りや表面利回りと違って、年間の支出を差し引いて計算するため、より正確な収益を把握することができます

なお、主な年間支出には固定資産税、修繕積立金のほか、火災保険料や建物管理費、賃貸管理費などが挙げられます。

物件別の利回りの目安・シミュレーション

一口に不動産投資と言っても、その内容は「新築物件」「中古住宅」「マンション」「アパート」などさまざまな視点から見ることができます。

どの物件を選ぶかによって利回りの相場も異なるため、物件選びは慎重に行いたいもの。そこで、ここでは「新築物件or中古物件」「マンションorアパート」の2つの観点から、利回りの違いを比べてみましょう。

新築物件or中古住宅

新築物件と中古住宅を比べると、維持にかかる経費に違いがあります。真新しく、すぐに修繕費などが必要ない新築物件に対し、中古住宅では運用する前に設備の修繕が必要になるシチュエーションも珍しくありません。

例えば、表面利回りが7%の新築物件と中古物件があった場合

新築物件は購入後に大きな修繕をせず運用を行うことができるため、実際の利回りと表面利回りの差は小さいと考えられます。

しかし、中古住宅は修繕費が発生する場合があり、実際の利回りが表面利回りよりも低くなる傾向にあるのです。

 表面利回りを基準に中古住宅を購入する場合は、経費の支出を考慮して、新築物件よりも高い物件を選ぶことがポイントとなります。

仮に都心部でマンションを購入するなら、築20年程度の比較的新しい物件であれば6%前後の表面利回りが目安です。

築20年以上の物件であれば7~8%を目安にすると良いでしょう。

マンションorアパート

マンションとアパートの表面利回りを比べると、物件そのものの購入価格が低い分、アパートの方が高利回りになる傾向にあります。

また、アパートはエレベーターやオートロックなどの設備がない物件も多く、それらの維持費がかからないことからマンションよりも実際の利回りが高くなります。

しかし、アパート投資は空き室が発生しやすかったり、金融機関からの融資を受けにくかったりとアパートならではのリスクもあります。

 維持費がかからなくても空き室が多くては利益が減り、結果的に利回りも低くなってしまうため、利回りだけで判断するのは注意が必要です。

反対に、マンションの場合はアパートに比べると購入価格が高く利回りは低くなるものの、人気エリアの新築マンションなどを選べば修繕費や空き室数を抑えられる上に融資も受けやすいなどの特徴があります。

これらを踏まえ、新築アパートの表面利回りは8%程度が目安です。

新築マンションなら6%程度を目安とすると良いでしょう。

中古住宅の場合は、新築物件よりも高い利回りの物件が理想だと言えます。

良い不動産を見極めるための3つのポイント

これまで解説してきたように、たとえ高い利回りが期待できても、空き室が多かったり多額の修繕費がかかったりと実際の利回りが低くなる可能性があります。

高利回りだからと言って安易に購入すると思いがけないリスクが潜んでいるかもしれません。そこで、ここでは利回りの他にチェックしておきたい3つのポイントをご紹介しましょう。

1建物の状態

まずチェックしておきたいのが建物の状態です。例えば、浄化槽や受水槽などの設備が極端に古い場合、物件の購入後に設備の交換費用がかかってしまいます。

また、バランス釜など人気の低い設備のままだと空き室を埋めるのが難しく、なかなか入居者が見つからないリスクもあります。その他、外壁のヒビや剥がれ、漏水の痕跡、シロアリの発生なども修繕費用が必要となるため要注意です。

これらのリスクを防ぐためには、物件の設備情報をチェックするだけでなく、実際に物件を訪れて自分の目でチェックすることが大切。過去にメンテナンスをしたかどうかの履歴を販売会社に確認するのもおすすめです。

2告知事項の有無

次にチェックしておきたいのが、告知事項の有無。つまり、自然死や自殺・他殺が起こっていないか、いわゆる「事故物件」でないかの調査です。

どんなに立地の良い物件でも、告知事項があるだけで人気が下がり、空き室を埋めにくくなってしまいます。告知事項は販売会社に確認するほか、事故物件を取り扱ったサイトでチェックすることも可能です。

3入居状態

入居状態も事前に確認しておきたいチェックポイントのひとつです。

例えば、入居者の多くが外国人のマンションを購入した場合、言語や生活習慣の違いが壁となり、入居ルールを守ってもらえないなどのトラブルが起こってしまうかもしれません。

また、空き室を埋めるために一時的に賃料や入居時審査の基準を下げて半ば強引に入居させていると、購入後に退去者が出た後に元の賃料では入居者が見つからず、なかなか空き室を埋められない可能性もあります。

そこで、物件選びの際には賃貸契約書を確認し、物件の状態だけでなく入居状態もチェックしておきましょう

利回りを維持するための4つのポイント

上述したように、新築物件であれば修繕費が不要な分、表面利回りと実質利回りの差が少なく済みます。

しかし、たとえ新築物件でも年数が経てば設備の劣化などにより修繕費や交換費用などの経費が増え、利回りは減ってしまいます。

利回りを維持するためには、「年間の家賃収入が多い」「年間の支出が少ない」の2つがポイントとなりますが、物件の経年劣化による支出は避けられません。

そこで、ここからはできるだけ多くの家賃収入を得るための物件選びについて解説していきましょう。

1空き家の少ない物件を選ぶ

まず挙げられるのが、空き室の少ない物件を購入することです。

 空き室があればそれだけ家賃収入が減ってしまうだけでなく、入居者募集のための広告費などの支出も重なります。

入居者の入れ替えにより空き室が多く発生する場合は、室内の経年劣化・設備の修繕などによる原状回復費も増えてしまいます。

空き室は家賃収入につながらない上、支出を増やして利回りを減らす要因だと言えます。したがって、多くの家賃収入を確保するためには空き室の少ない物件を購入することを意識しましょう。

2築年数の浅い物件を選ぶ

次に挙げられるのが、築年数の浅い物件を選ぶことです。

新しい物件は人気があり、賃料が高くても入居者が見つかりやすいメリットがあります。さらに、修繕費がかからず支出も抑えられるため、まさに一石二鳥でしょう。

一般的には、築10年を超えると経年劣化による設備の修理や交換が必要となります。

特に、給湯器などの頻繁に利用される設備は10年経つと損耗が見られ、修繕費が発生してしまいますよ。

修繕費を惜しんで古い設備のままにしておくと入居者が見つからず、賃料を下げざるを得ないケースも考えられるでしょう。支出を抑えながら高い賃料での入居者を見つけるためにも、できるだけ築年数の浅い物件を選ぶのがポイントです。

3入居者目線に立って魅力のある物件を選ぶ

入居者目線に立って魅力のある物件を選ぶことも、空き室を減らして家賃収入を確保するための重要なポイント。どんな物件なら入居者に魅力を感じてもらえるか、入居者の目線で今一度考えてみましょう。

多くの人が魅力を感じやすい物件
  • 利用できる沿線が多く人気の高いエリアにある物件
  • 駅から近い物件
  • スーパーや病院が近く利便性の高い立地にある物件

また、生活しやすい間取りや日当たりの良い部屋、設備が充実したキッチンなども入居者にとっては印象が良いでしょう。今後オンライン通販の需要がさらに高まることを考えれば、宅配ボックスのある物件も喜ばれるかもしれません。

入居者が魅力を感じる物件を選べば自ずと入居率も上がり、安定して家賃収入を得ることが可能となります。よって、利回りや支出額など投資家目線で選ぶのではなく、入居者目線に立った物件選びを心掛けましょう。

4リフォームを行う

物件選びのタイミングによっては、新築物件や高利回りの物件の購入が難しい場合もあります。そんな時は、中古物件のリフォームを検討してみるのがおすすめです。

 築年数が長く設備の古い物件でも、内装のリフォームをすることで魅力的な物件へと生まれ変わり、空き室率の低下が期待できるでしょう。

リフォームを機にキッチンや浴室の設備を入れ替えたり、和室をフローリングに替えたりと、大幅なイメージチェンジも可能となります

リフォームの費用がかかってしまいますが、その分築年数の長い物件を安く購入できるため、古い物件に手を加えて自分好みの物件に生まれ変わらせたいと考えている人にはぴったりの方法です。

エリア別・利回りの相場

利回りは物件の種類や築年数のほか、エリアによっても異なります。ここでは、一般財団法人日本不動産研究所による調査データ(2020年4月)に基づき、主な政令指定都市の利回りを紹介しましょう。

利回りの動向

調査が行われた2020年4月は、新型コロナウイルス感染症の影響による利回りの変動が心配されました。

特に大きな影響を受けたのはホテルで、東京をはじめ、札幌、大阪、京都、福岡、那覇などの地方都市でも0.1~0.2ポイント程度の上昇となっています。

賃貸住宅(ワンルーム)は横浜と大阪で0.1ポイントの低下が見られたものの、東京(城南・城東)や札幌、仙台などの地方都市では利回りの変動はなく、多くが横ばいとなりました

賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の利回り

全国の主な政令都市における賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の利回りは以下の通りです。

エリア 利回り
札幌 5.5%
仙台 5.5%
横浜 4.9%
名古屋 5.0%
京都 5.2%
大阪 4.8%
神戸 5.2%
広島 5.7%
福岡 5.1%

出典:https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2020/05/90d1f4e26e1a0dc890100725c4607a67.pdf

日本取引所グループ(JPX)が2020年7月に行った調査によると、株式投資の平均利回りが2.08%※1のため、株式投資と比べても不動産投資の利回りが高いことがお分かりいただけるでしょう。

※1参照:https://www.jpx.co.jp/markets/statistics-equities/misc/03.html

不動産投資を始めるならデュアルタップがおすすめ

これから不動産投資を始めたい方には、デュアルタップがおすすめです。デュアルタップでは相談から管理・売却までしっかりとしたサポートを受けられるため、不動産投資が初めての方も安心して始めることができます。

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デュアルタップの特徴は、何といってもその高い入居率です。年間平均入居率99%超※2の安定した高水準の入居率の秘訣は、心地良く便利な暮らしを目指した自社ブランドマンション「XEBEC(ジーベック)」シリーズ。

東京23区の一等地に位置する「XEBEC(ジーベック)」シリーズは、デザインや素材感にこだわったハイクオリティのマンションです。

Wi-Fiや24時間セキュリティシステム、浴室乾燥機、オリジナルキッチンなど機能性に優れた人気設備を多数搭載しています

利便性の高い立地に加えて人気の高い設備を充実させることで、入居者にとって満足度の高い魅力的な物件を実現しているのです。

※2参照:https://ssl4.eir-parts.net/doc/3469/ir_material_for_fiscal_ym/86915/00.pdf

手厚いサポートシステム

他社に負けない手厚いサポートシステムも、デュアルタップの強みです。スタッフが資産運用の提案や賃貸管理運営の代行をしてくれるため、投資経験者はもちろん、初心者の方も安心して運営を任せることができます

また、デュアルタップでは家賃管理や契約管理、家賃保証システムなどのサポートシステムを備えているほか、所有物件の収支状況をいつでもチェックできるオーナーWEBや、24時間365日体制のサポートも完備。

さらにオーナー専用のサポートデスクも設置されているため、急なトラブルの際もスピーディーな対応が可能です

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まとめ

今回は、不動産投資の利回りについて詳しくご紹介しました。高利回りの物件があればつい即決してしまいたくなりますが、利回りだけで判断するのではなく、物件情報や入居情報などをきちんと確認しておくことが大切です。

不動産投資が初めての方や不安がある方は、無料相談やセミナーに参加して情報を集めるのも良いでしょう。不動産投資で安定した利益を得られるよう、ぜひ今回ご紹介したポイントを参考にしてみてくださいね。

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