土地を売る人売りたい人必見!売却の流れや費用・相場など解説!

初めて土地を売却する際は不安が付き物です。売却時に知識がないと損をしてしまう場合があります。せっかくなら知識を持って、納得のいく金額で売却したいものです。

この記事では土地の売却時の流れや、費用、相場など、初めて土地を売る時に必要な知識を紹介。土地が売れない場合の対処法についても解説しています。

最後に土地の売却時におすすめの不動産会社も紹介しますので、土地を売りたい方はぜひ参考にしてみてください。

土地を売る時の流れ

土地を売る時の流れは以下7つのSTEPで完結します。

土地を売る時の流れ
  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 売り出し
  4. 見学
  5. 売買契約
  6. 決済・引き渡し
  7. 確定申告

以下、一つずつ詳しく解説していきます。

STEP1、査定

まずは土地の査定です。基本的に不動産会社に依頼して、土地の査定をしてもらいます。2つ以上の会社に依頼して土地の相場を確かめると良いでしょう。査定額は不動産会社によって異なります。

その後、不動産会社に購入者探しから売買契約、決済を手助けしてもらうために仲介契約を結んでいきます。不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントに注目していきましょう。

土地の売却時に不動産会社を選ぶポイント
  • 査定額の根拠を説明してくれる
  • 土地の売却の仲介実績が豊富である
  • 販売戦略を明確に説明してくれる
  • 営業担当の知識が豊富で信頼出来る

たた査定額が高いからという理由で、不動産会社を選ぶのは危険です。

必ず高額査定である理由を説明してもらいましょう。

STEP2、媒介契約

媒介契約とは、土地などの不動産を個人で売却するのは難しいので、不動産会社に仲介を依頼するといった契約のことです。不動産会社の査定を受けたら、実際に売却依頼したい会社と媒介契約を結んでいきます。

媒介契約には以下の3種類が存在し、それぞれ特徴が異なるので比較していきましょう。

媒介契約の種類
  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
2社以上の不動産会社と契約出来るか × ×
自分で買主を探して直接契約出来るか ×
不動産会社からの活動報告を受ける頻度 法令上の定め無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
不動産会社からレインズへの登録義務の有無

法令上定め無し

媒介契約から7日以内

媒介契約から5日以内

契約期間 法令上の定めは無いが、行政指導では3か月以内 3か月以内 3か月以内

※ レインズ(指定流通機構)とは、不動産会社が物件の情報を登録したり、探したり出来るネットワークシステムのことです。

細かい違いはありますが、特に注目すべきは「2社以上の不動産会社と契約出来るか」です。一般媒介契約のみ可能で、専任媒介、専属専任媒介契約では出来ません。

また、専属専任媒介契約のみ、自分で買主を見つけて直接取引することが出来ません。もし親戚や知人などに土地を買ってもらえる可能性があるのであれば、専属媒介契約は避けましょう。

基本的には専属媒介、または専任専属媒介契約がおすすめです。

専属のほうが熱心に対応してくれますし、2社以上の不動産会社と連絡を取る手間が省けます。

STEP3、売り出し

媒介契約が締結したら、土地の価格を決めて販売開始です。土地の価格は売主に決定権がありますが、不動産会社と相談して決めていくのがおすすめです。

また土地の売買をしていると、購入希望者から値下げ交渉をされる機会が多々あります。そういった状況を考慮して初めから値下げ分を加味した価格で販売するのも戦略の一つです。

 あまりに高く設定しすぎると、そもそも検討候補に入らなくなってしまうので、アドバイスを参考にしつつ価格設定していきましょう。

STEP4、見学

土地を販売開始すると、購入希望者が現地に見学しに来ます。媒介契約を結んでいる不動産会社が案内してくれるので、依頼人の立ち合いは不要です。

また見学が決まった場合、不動産会社から「今週〇組見学に来ます」といった連絡があります。見学の予定が決まったら、土地の草狩りやゴミが投棄されていないか確認していきましょう。

あまりにも散らかっていると、購入希望者の印象が悪くなります。

売却予定の土地が自宅から遠い場合は、不動産会社に相談してみると良いでしょう。

STEP5、売買契約

買主が決まったら売買契約を結んでいきます。売主と買主が不動産会社に集まって、売買契約書に署名押印し、手付金の受け渡しを行います。

宅地健物取引士が重要事項説明書の内容を説明しながら進行してくれるので、わからないことがあれば確認していきましょう。重要事項説明書には売買代金の支払い方法や、契約を解除する時の規定が記載されています。

 売買契約書や重要事項説明書の写しは、契約日の数日前に確認出来ることが一般的です。不明点をあらかじめ確認しておくと、契約後のトラブルを避けやすくなります。

STEP6、決済・引き渡し

売買契約書の内容で取り決めた日に、手付金を除いた残りの土地代を受領し、土地を引き渡します。売主から買主への所有権移転登記も、当日中に司法書士が法務局に申請してくれます。

また決済日以降の固定資産税は、買主が負担してくれることがほとんどです。決済日前日までは売主負担、決済日以降は買主負担として決済日に日割り清算するのが一般的でしょう。

 最終的に確定申告するので、売買契約書以外に土地の売却に掛かった経費の領収書は必ず保管しておきましょう。

※1 仲介手数料や登記費用、司法書士への報酬、測量費用、建物を取り壊した場合の取壊し費用など

STEP7、確定申告

売却益が発生した場合、売却益に対して所得税と住民税が課税されるので、確定申告をする必要があります。確定申告の期間は、土地を売却した翌年の2月16日頃~3月15日までです。

土地の売却時に発生する、売却益とは?
土地の売却価格から諸費用や土地の取得価格を差し引いた金額を指します。
取得費の証明には土地を購入した金額がわかる書類が必要です。土地の購入時期が古すぎる場合や先祖代々の土地である場合は、購入価格を証明できる書類が残ってないことがほとんどです。そういった場合、売却価格の5%を取得費とみなすルールがあります。
 売却価格の5%となると、もともとの土地の購入価格よりはるかに安く、売却益として多額の利益を得ていることになります。そうなると税金も高くなってしまうので、事前に取得費を証明する書類を探しておきましょう。

土地を売る時にかかる費用

土地を売る時にかかる費用の内訳をリストアップしてみました。それぞれ詳しく解説していきますので、まずはどんなものがあるのか確認していきましょう。

土地を売る時にかかる費用の内訳
  • 仲介手数料
  • 印紙税(売買契約書に課税)
  • 登記費用(抵当権抹消費用、司法書士報酬など)
  • その他費用(測量費、解体費、廃棄処分費など)

仲介手数料

土地の売却する時、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的なので仲介手数料が発生します。支払いのタイミングは媒介契約時ではなく、土地の売却が成立した時に成功報酬として支払います。

仲介手数料には上限があり、「売買価格の3%+6万円+消費税」で算出されます。また、400万円を超える売買価格の場合以下の計算式から算出出来るので覚えておきましょう。

 仲介手数料=売買価格×3.3%+66,000円(消費税10%の場合)

印紙税

印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことです。金額ごとに定められた印紙を貼る必要があり、売買契約書に記載されている金額によって異なります。

売買契約書に記載されている金額 印紙税額
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

 

売買契約書は、売主保管用と買主保管用の2通作成します。

買主と売主でそれぞれ印紙税を負担することが一般的ですよ。

登記費用

土地の所有権を買主に移転するには「所有権移転登記」が必要です。その際に発生する登記費用は買主が負担しますが、売却する土地にローンが残っていた場合、売主は抵当権抹消をする必要があります。

抵当権抹消には、登録免除税のほかに司法書士に支払う報酬が必要です。一般的には2~3万円が相場なので、ローンが残っているのであれば、必要経費として覚えておきましょう。

その他費用

その他費用には、必要によって応じる以下のような費用が含まれます。

土地の測量費 50万~80万円程度
建物の解体費 100万~300万円程度
廃棄物の処分費 10万~50万円程度

これらの費用は仲介依頼する不動産会社に聞けば、概算を教えてもらえます。また、必要であれば業者も紹介してもらえるでしょう。

 場合によっては自分で探して依頼する方が安く済むケースもあるので要注意です。

土地を売る時の相場

土地を売る時の相場は、以下の7つの要素によって決まります。それぞれ簡潔に内容を説明しますので、ぜひ自分の土地の状況と照らし合わせていきましょう。

土地の売却相場を決める7つの要素
  • 駅からの距離
  • 広さ
  • 向き(方位)
  • 形状
  • 建ぺい率・容積率
  • 再開発
  • 周辺の取引事例

駅からの距離

土地の売却相場は立地条件によってかなり差が出ます。駅から近ければ近いほど、売却相場は高くなりやすいです。

広さ

土地の広さは、広ければ広いほど売却相場は高くなる傾向がありますその上、土地のあるエリアのニーズに適しているか?によっても左右されます。

 たとえば、マンションが多いエリアであればマンションを建てやすい土地の広さ、戸建てが多いエリアであれば戸建てに適した土地の広さということです。

向き(方位)

土地の向きは前面の道路と接する方位によって判断されます。一般的には南側が道路に面している土地が高く、東、西、北の順に売却相場が低くなっていきます

形状

面積が同じ土地が2つある場合、土地の形状によって売却相場は異なります。正方形や長方形などの整形地は高くなる傾向にありますが、三角形などの変形した土地は売却相場は低くなりがちです。

建ぺい率・容積率

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合で、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合を指します。建ぺい率・容積率が高い土地であれば、それだけ床面積の大きな建物を建てられるので売却相場は高くなりやすいです。

再開発

再開発後、または再開発が予定されている土地の売却相場は高まります土地の利便性が高まれば、今まで売却相場が低い土地でも注目を集められるからです。

周辺の取引事例

売却予定地の周辺にある土地の取引事例によっても売却相場は左右されます。

周辺の土地が高値で取引された事例があれば、それにつられて高くなる場合がありますし、逆も然りです。自分の売却予定地の周辺で取引された事例は、必ずチェックしていきましょう。

土地を売りたいのに売れない時の改善4ポイント

土地が思うように売れない場合、改善すべきポイントは以下の4つです。売れない土地を所有し続けていると、固定資産税などの税金や、管理費用が掛かかってしまうので早急に対処していきましょう。

土地が売れない場合の対処法
  • 売り出し価格を安くする
  • 不動産会社との契約方法を変更する
  • 土地を売りやすい状態にする
  • 不動産会社に買取を依頼する

売り出し価格を安くする

安くても土地を売却したいのであれば、売り出し価格を見直していきましょう。目安としてはもともとの査定価格から20%程度値下げするのがおすすめです。

あまりにも下げすぎてしますと「何か問題のある土地なのかもしれない」といった印象を与えるので要注意です。また、土地の適正価格を見直すためにも、あらためて査定を依頼するのも良いでしょう。

不動産会社との契約方法を変更する

基本的には専属媒介か専任専属媒介契約で、1つの不動産会社と連携して土地を売却していくのが理想ですが、実際に販売活動を開始すると「イメージと違うな」と感じる場合もあります。

基本的にはそれぞれ契約期間が定められているので、期間満了後に契約解除、または一般媒介契約に変更し、他の不動産会社にも仲介を依頼していくといった流れです。

媒介契約前に「いつまでに売却するか」を決めて契約期間を設定するのがおすすめです。

設定した期間までに売れなければ契約変更していくのがおすすめですよ。

土地を売りやすい状態にする

たとえば、廃棄物や草木で荒れている土地は購入を検討している人にとって悪印象です。記事の中でも解説していますが、自分または不動産会社に依頼して改善していきましょう。

また、広すぎる土地の場合、宅地のサイズに合わせて分割して販売するのも一つの手段です。分割して販売するのであれば宅地健物取引業法上の規定に注意していきましょう。

宅地健物取引業法上の規定とは?
宅地建物取引業法では、宅建免許を持たない者が反継続して不特定多数の人に土地や建物を販売することを禁止しています。土地2区画を売却した場合には反復継続的取引とみなされ、業法違反を問われるリスクがあります。

不動産会社に買取を依頼する

どんなに手を尽くしても売れない土地であれば、不動産会社に買取を依頼するのも視野にいれていきましょう。売却価格は、仲介の売却価格の3割~7割程度になりますが、いつまでも売れずに税金などを払い続けるよりもマシかもしれません。

また隣人に贈与したり、自治体や法人へ寄付したりと土地を手放すといった方法もあります。

土地の売却におすすめの不動産会社3選!

住友不動産販売

住友不動産販売の特徴
  • 全国に269店舗あるので、地方の人でもOK
  • 豊富な不動産売却サービスを実施
  • オンライン査定や電話での無料相談にも対応

住友不動産販売は全国に269店舗ある不動産会社です。ネットから無料査定依頼が可能となっており、全国に展開している幅広いネットワークを活用して速やかに対応してくれます。

豊富な不動産売却サービスの中には、土地売却に特化したサービスが含まれています。この記事の読者であろう、土地の売却が目的の人であれば間違いない不動産会社です。

無料での電話相談も行っているので、まずは相談してみるのもいいかもしれません。

所在地 東京都新宿区西新宿二丁目4番1号
営業時間 9:30~18:20※店舗により詳細な営業時間は異なります
電話番号 0120-566-742※売却専門フリーダイヤルの電話番号です。店舗により電話番号は異なります
無料セミナー ※時期により開催していないケースがあります

出典:https://www.stepon.co.jp/

東急リバブル

東急リバブルの特徴
  • 不動産売買仲介業務の実績が豊富※https://www.livable.co.jp/corp/
  • 3種類の土地保証サービス
  • 東急線沿いの不動産に特化

東急リバブルは全国に174店舗ある大手不動産会社です。日本全国に満遍なく店舗進出しているため、地方在住の方でも理容師やすい会社だと言えます。

不動産売買実績は2019年度時点で26,437件と豊富な実績を誇っています。実績が豊富なぶん、初めて不動産売却を行う方でも安心して任せることが可能です。

3種類の土地保証サービスがあり、買主に土地の安全性を証明しやすいので土地が売れやすくなります。

所在地 東京都渋谷区道玄坂1丁目9番5号
営業時間 10:00~18:00※店舗により詳細な営業時間は異なります
電話番号 0120-941-303※お客様相談センターの電話番号です。店舗により電話番号は異なります
無料セミナー ※時期により開催していないケースがあります

出典:https://www.livable.co.jp/

ピタットハウス

ピタットハウスの特徴
  • 幅広い地域と客層にアプローチ
  • 丁寧な接客
  • 全国に644店舗展開

ピタットハウスは全国に644店舗を展開しているフランチャイズ会社です。店舗数が多く、一度目にしたことがあるという方も少なくないでしょう。

地方に売却予定の土地がある人や、有名な不動産会社に依頼したい人はピタットハウスがおすすめです。丁寧な接客に定評があり、テレビのCMなどで広告活動を行っているため、幅広い客層から認知されています。

所在地 東京都中央区日本橋3-4-10スターツ八重洲中央ビル4階
営業時間 10:00-19:00※店舗により詳細な営業時間は異なります
電話番号 店舗により異なる
無料セミナー

出典:https://www.pitat.com/

まとめ

ここまで土地売却の全体の流れや、費用、相場などについて詳しく解説してきました。初めて土地を売りたいと考えている方の中には、土地を売る方法に関してわからないことだらけで不安を感じる人がほとんどです。

ですが、解説した内容をしっかり把握していればスムーズに土地の売却が行えるようになります。ぜひこの記事の内容を参考にして、初めての土地売却を成功させてみてください。

・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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