マンション売却の手数料は？仲介手数料相場や税金・諸経費を解説

「マンションを売却したいが、手数料がどれだけかかるか心配」と悩んでいませんか。

不動産会社に売却を頼む場合は、仲介手数料が必要です。加えて税金や手続き費用などもかかります。売却にかかるコストを想定しないと、手元に残るお金が少なくて後悔するかもしれません。

今回はこれからマンションを売りたい人のために、仲介手数料や税金などの売却費用や、相場、計算方法なども解説しています。

この記事を読めばマンションを売る際のお金が想定できるうえに、正確な売却益の把握につながるかもしれません。ぜひご一読ください。 

マンション売却には仲介手数料がかかる！計算方法も紹介

マンションを売る際に不動産会社へ協力を求めた場合、仲介手数料が必要です。これは売却に協力した相手の成功報酬です。

以下からは仲介手数料の意味から相場・払うタイミング、計算方法などについて解説していきましょう。

仲介手数料とは売却に協力した相手への成功報酬

売主は不動産会社と「媒介契約」を結び、会社は売主と買主の間に入って取引が進むように協力します。そのうえでもらう依頼費として、仲介手数料があるのです。

不動産会社の仲介という仕事には、主に以下のようなものがあります。

仲介手数料の相場

基本的に仲介手数料は以下の式で決まります。

しかし物件価格に応じて、仲介手数料の上限に違いがあります。以下の表に詳細を示しました。

※参照：https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/sale/chukai/

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。ただし、あくまで上限額ですので、当然必ず上限額が請求されるわけではありません。

手数料の払い方

仲介手数料は以下の2回にわけ、半分ずつ支払うのが主流です。

仲介手数料の支払い自体は売買契約の成立で確定しますが、そのときはまだ引き渡しがありません。契約から引き渡しまでには、登記の準備や物件確認・住民退去など、さまざまな手続きが必要だからです。

こうした事態を避けるため売買契約時に手数料の半分の支払いを確定させ、引き渡しでもう半分払ってもらうという対策が取られています。

手数料の計算方法

仲介手数料の公式は「売却価格の3％＋6万円＋消費税」です。これをもとに、2,500万円の中古マンションを売る例を考えてみましょう。計算の手順は以下のとおりです。

上記のように、計算式に当てはめることで中古マンションの売却価格に応じた仲介手数料がわかります。

マンション売却の仲介手数料に関する注意点５つ

仲介手数料の注意点について、以下の５つに注目しましょう。

1支払い済みだと取り戻せない可能性がある

中古マンションを売却する際に、一度支払った仲介手数料を取り戻せないことがあります。売買契約で買主が売主に手付金を払い、その後手付解除になる場合がそうです。

売買契約時の手付金は義務です。しかし買主か売主が一方的な都合で手付を解除した場合、以下のようになります。

手付解除までに売主が仲介手数料を不動産会社に払っていた場合、仲介手数料は取り戻せない可能性があるのです。

2住宅ローン特約解除なら取り戻せる

住宅ローンの特約が解除になったときは、売主は仲介手数料を不動産会社から取り戻せます。

買主がローンを組めない理由があるなら、マンションの売買が白紙になるのは仕方のないことです。売主や不動産会社にも落ち度がないので、仲介手数料も手付金も払った人のもとに戻ります。

3仲介手数料が半額・無料になることもある

仲介手数料は状況によって半額になったり、無料になったりすることもあります。仲介手数料はルールで定められた上限いっぱいでなくてもよいからです。

近年は不動産会社が企業努力により、仲介手数料を減らす例もみられます。会社のサービス内容をチェックし手数料が安いという情報があれば、仲介依頼に考えてもよいでしょう。

4サービスの質が悪いと意味がない

仲介役の不動産業者が決まっても、サービスの質が悪いと意味がありません。仲介手数料が安いぶん、売主の満足できる協力をしてくれない可能性もあるからです。

一方で仲介手数料が上限いっぱいでも、買主側との交渉がしっかりしている不動産会社は健全といえるでしょう。このように手数料だけで一喜一憂せず、サービスの質とバランスよく考えながら、仲介業者を決めましょう。 

5安い手数料より高い売却益を目指そう

中古マンションの売却で大切なのは、なるべく高い売却額を狙うことです。

仲介手数料が安くても物件が想定より安い売却額だと、思いどおりの利益は望めません。マンションを売りたい多くの人は、売却にかかるコストを気にする方も多いでしょう。

中古マンションの買取なら仲介手数料無料？

実は、中古マンションを買い取ってもらった場合は、仲介手数料がかかりません。マンションの買取は、主に専門企業や不動産会社が行います。

最初から買主が決まっているので、マンション売却の仲介者が必要ありません。中古マンションの買取は、早期に売却を済ませられるのもメリットです。

仲介手数料なしでマンション売る方法として買取はありますが、高い売却益は期待できません。 

仲介手数料以外の売却費用の内訳・相場

中古マンションの売却には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。その内訳をまとめました。

印紙税

印紙税とは、不動産売買用の契約書に対してかかる税金です。その税額は契約金額により、以下のように変わります。

※参照：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

印紙が必要なのに契約書に貼っていないと、税額の3倍分の過怠税が出ます。以上から印紙税は不動産取引に重要な項目です。 

登記費用

登記費用は抵当権抹消や所有権移転の手続きとして必要です。費用は司法書士への依頼手数料込みで、5,000円～4万円が相場です。抵当権抹消と所有権移転の意味は、以下の通りです。

マンションの売却を成立させるには上記の手続きが必要で、それらにかかるコストとして登記費用が必要です。 

ローン一括返済費用

売却予定のマンションのローンが残っていて、一括で返済するときは金融機関に手数料は払わなければなりません。相場は5,000円～2万円です。 

売却のためにローンを一括で返済するなら、手数料について金融機関に相談しましょう。 

そのほか必要なことがある費用

上記以外でも、状況によって以下の費用がかかります。

売却したマンションで生活していた場合は、新しい住居へ移らなければならないので、引っ越し費用がかかります。

住所変更登記費用は、登記簿上と住民票で住所が違うときに「住所変更登記」を行うためのコストです。相場は司法書士への依頼料として5,000円～2万円が必要です。

売却前のハウスクリーニングのコストも想定しましょう。マンションを買主に渡すには、事前に部屋のなかをきれいにしておくことがマナーです。このように引っ越しやハウスクリーニングも、経費として計算するべき場合があります。

マンションを売却して利益が出たときの手数料・税金は？

マンションを売って利益が出た場合、以下の税金がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションの売却益に対する税金です。購入時より売却額が高かったら、確定申告で所得税を払わなければなりません。譲渡所得の税率はマンションの所有期間に応じて、以下のように変わります。

譲渡所得税はマンションの所有期間に応じて、税率が違うことが特徴です。

住民税

住民税も不動産の売却益に課せられます。こちらは確定申告で所得税と一緒に納められるものです。税率は短期所有で5%・長期所有で9%です。

中古マンションの売却では、住民税もコストとして計算しましょう。 

復興特別所得税

復興特別所得税は東日本大震災で被害を受けた地域の復興にあてる税金です。譲渡所得税に対して、税率2.1％をさらに課します。

※所得税額に対する税率

2021年2月時点で、2037年まで復興特別所得税が課税されることになっています。復興特別所得税もマンションの所有期間によって変動します。

マンション売却時の手数料・税金を節約する方法

中古マンションの売却時に税金を節約する方法として、以下のやり方があります。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、譲渡所得から3,000万円まで控除を受けられることです。売却益が3,000円以下で以下の4つの条件を満たしていれば、税金を税金を払わずに済みます。

3,000万円特別控除には複数の条件がありますが、特例を受けられればお得です。 

10年超所有軽減税率

10年以上所有してから不動産を売る場合、10年超所有軽減税率の特例を受けられます。これは3,000万円特別控除とダブルで受けられるので、積極的に活用するとよいでしょう。

10年超所有軽減税率の適用を受けられれば、節税効果を期待できることでしょう。

手数料を支払うだけじゃない！マンション売却で戻ってくるお金もある

マンションを売ると、一度払ったお金が戻ってくることもあります。売却で返ってくるお金は、主に以下の4種類です。

住宅ローン保証料

マンション売却により、住宅ローンの保証料が返ってきます。売却でローンの残りを一斉返済したら、保証料はもう必要ないからです。返金はローンの残り期間に応じた一部です。

万が一期限までに返済できなかったときに、住宅ローンの保証会社にフォローしてもらうために支払います。しかしマンションを売却すると、ローンを組んだときに払った保証料は一部返ってくることがあるのです。

火災保険料

マンション売却によって、火災保険料が返ってくることもあります。対象の物件が売却できたら、保険の存在意義はなくなるからです。

火災保険料は住宅ローンを組みながらマンションを買った場合、強制加入になります。しかし一括で保険料を前払いしていれば、期間内の解約で残り期間に応じて一部が返ってくるしくみです。 

管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立金も、マンションの売却で返ってくることがあります。これらは翌月ぶんを前の月に払ったり、数か月ぶんを前払いしたりするのが通例です。 

マンションを売って持ち主が変わると、売主から見れば買主が住む期間ぶんまで前払いしたことになるケースがあることでしょう。そのため引き渡しの日を基準にし、日割り計算で精算を受けられます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税も、マンションの売却で一部精算してもらえます。これらは毎年1月1日時点の所有者が納めなければなりませ。

管理費・修繕積立金と同じく、売主に代わって仲介業者が買主に請求するケースが多いといえます。こちらもマンションを売るときに仲介業者に精算の相談をしておくとよいでしょう。 

手数料と一緒にマンションの売却益をシミュレーションしよう

マンションを売る前は、シミュレーションが大切です。想定の売却額を知ることで、売るべきか売らざるべきかを判断できます。

ほかにもインターネットの不動産売却シミュレーションで必要事項を記入することでも、想定売却額がわかることでしょう。シミュレーションで売却益を想定できれば、安心して準備を進められます。

まとめ

マンションを売却するなら、仲介手数料をはじめとしたさまざまなコストがかかることに注意しましょう。売却額よりもコストが高ければ赤字になるので、手数料の相場を正しく理解しておくことが大切です。

一方で売却により3,000万円特別控除のような、特例を受けられることもあります。特例を受けることでコストの負担が減ることでしょう。

また、住宅ローン保証料や火災保険金など購入時に支払ったものが、売却によって一部戻ってくることもあります。マンションの売却にはさまざまな要因で多額の資金が動きます。

売却額や手数料の計算・シミュレーションだけでなく、分からないことは不動産投資会社に相談するなどしてみてください。