マンション売却の手数料は?仲介手数料相場や税金・諸経費を解説

マンションを売却したいが、手数料がどれだけかかるか心配」と悩んでいませんか。

不動産会社に売却を頼む場合は、仲介手数料が必要です。加えて税金や手続き費用などもかかります。売却にかかるコストを想定しないと、手元に残るお金が少なくて後悔するかもしれません。

今回はこれからマンションを売りたい人のために、仲介手数料や税金などの売却費用や、相場、計算方法なども解説しています。

この記事を読めばマンションを売る際のお金が想定できるうえに、正確な売却益の把握につながるかもしれません。ぜひご一読ください。 

マンション売却には仲介手数料がかかる!計算方法も紹介

マンションを売る際に不動産会社へ協力を求めた場合、仲介手数料が必要です。これは売却に協力した相手の成功報酬です。

以下からは仲介手数料の意味から相場・払うタイミング、計算方法などについて解説していきましょう。

仲介手数料とは売却に協力した相手への成功報酬

仲介手数料とは?
仲介手数料とは、マンションの売却に成功した場合に不動産会社へ払う成功報酬です。

売主は不動産会社と「媒介契約」を結び、会社は売主と買主の間に入って取引が進むように協力します。そのうえでもらう依頼費として、仲介手数料があるのです。

不動産会社の仲介という仕事には、主に以下のようなものがあります。

不動産会社の仲介の仕事
  • 物件情報サイトにマンションの情報を載せる
  • 売却予定の物件の広告をネットで告示、またはチラシで配布
  • 購入検討者の見学に立ち会い、物件情報を説明する

このようなマンションの売却活動に協力してもらうためのコストが、仲介手数料です。

仲介手数料の相場

基本的に仲介手数料は以下の式で決まります。

仲介手数料の計算式

売却価格の3%+6万円+消費税

しかし物件価格に応じて、仲介手数料の上限に違いがあります。以下の表に詳細を示しました。

売買価格(税込) 手数料上限
200万円以下 売却価格の5% + 消費税
200万〜400万円 売却価格の4%+2万円 + 消費税
400万円超え 売却価格の3%+6万円 + 消費税

※参照:https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/sale/chukai/

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。ただし、あくまで上限額ですので、当然必ず上限額が請求されるわけではありません。

手数料の払い方

仲介手数料は以下の2回にわけ、半分ずつ支払うのが主流です。

仲介手数料を払うタイミング
  • 売買契約時
  • 物件の引き渡し時

仲介手数料の支払い自体は売買契約の成立で確定しますが、そのときはまだ引き渡しがありません。契約から引き渡しまでには、登記の準備や物件確認・住民退去など、さまざまな手続きが必要だからです。

 売買契約中に、売主が売却撤回や引き渡し拒否するなどのトラブルが発生した事例もあります。また、引き渡しまでには各種事務手続きなどが残っています。

こうした事態を避けるため売買契約時に手数料の半分の支払いを確定させ、引き渡しでもう半分払ってもらうという対策が取られています。

仲介手数料の払い方は売却時のトラブルを避けるため、2回にわけることが多くなっていますよ。

手数料の計算方法

仲介手数料の公式は「売却価格の3%+6万円+消費税」です。これをもとに、2,500万円の中古マンションを売る例を考えてみましょう。計算の手順は以下のとおりです。

計算例

2,500万円×3%+6万円+消費税10%=89万1,000円

上記のように、計算式に当てはめることで中古マンションの売却価格に応じた仲介手数料がわかります。

マンション売却の仲介手数料に関する注意点5つ

仲介手数料の注意点について、以下の5つに注目しましょう。

仲介手数料の注意点
  1. 支払い済みだと取り戻せない可能性がある
  2. 住宅ローン特約解除なら取り戻せる
  3. 仲介手数料が半額・無料になることもある
  4. サービスの質が悪いと意味がない
  5. 安い手数料より高い売却益を目指そう

1支払い済みだと取り戻せない可能性がある

中古マンションを売却する際に、一度支払った仲介手数料を取り戻せないことがあります。売買契約で買主が売主に手付金を払い、その後手付解除になる場合がそうです。

売買契約時の手付金は義務です。しかし買主か売主が一方的な都合で手付を解除した場合、以下のようになります。

手付解除のルール
  • 買主から手付解除した場合、手付金を放棄する
  • 売主から手付解除した場合、買主に手付金を2倍で返す

手付解除までに売主が仲介手数料を不動産会社に払っていた場合、仲介手数料は取り戻せない可能性があるのです。

2住宅ローン特約解除なら取り戻せる

住宅ローンの特約が解除になったときは、売主は仲介手数料を不動産会社から取り戻せます。

 住宅ローン特約は、買主が住宅ローン審査に通過できなかった際に売買を取りやめるというルールです。

買主がローンを組めない理由があるなら、マンションの売買が白紙になるのは仕方のないことです。売主や不動産会社にも落ち度がないので、仲介手数料も手付金も払った人のもとに戻ります。

住宅ローン特約解除の場合は、手数料をきちんと戻すように心がけましょう。

3仲介手数料が半額・無料になることもある

仲介手数料は状況によって半額になったり、無料になったりすることもあります。仲介手数料はルールで定められた上限いっぱいでなくてもよいからです。

近年は不動産会社が企業努力により、仲介手数料を減らす例もみられます。会社のサービス内容をチェックし手数料が安いという情報があれば、仲介依頼に考えてもよいでしょう。

4サービスの質が悪いと意味がない

仲介役の不動産業者が決まっても、サービスの質が悪いと意味がありません。仲介手数料が安いぶん、売主の満足できる協力をしてくれない可能性もあるからです。

一方で仲介手数料が上限いっぱいでも、買主側との交渉がしっかりしている不動産会社は健全といえるでしょう。このように手数料だけで一喜一憂せず、サービスの質とバランスよく考えながら、仲介業者を決めましょう。 

5安い手数料より高い売却益を目指そう

中古マンションの売却で大切なのは、なるべく高い売却額を狙うことです。

仲介手数料が安くても物件が想定より安い売却額だと、思いどおりの利益は望めませんマンションを売りたい多くの人は、売却にかかるコストを気にする方も多いでしょう。

しかし、手数料を切りつめる努力だけでなく、マンションを魅力的にアピールし、納得のいく金額で売る意識も大切です。

マンションの状態の割に高すぎる値段を求めると買手はつかないものの、安すぎる取引に甘んじないように注意が必要です。

中古マンションの買取なら仲介手数料無料?

実は、中古マンションを買い取ってもらった場合は、仲介手数料がかかりません。マンションの買取は、主に専門企業や不動産会社が行います。

最初から買主が決まっているので、マンション売却の仲介者が必要ありません。中古マンションの買取は、早期に売却を済ませられるのもメリットです。

 しかし、仲介を受けながらの売買より売却価格は低くなる傾向にあります。

仲介手数料なしでマンション売る方法として買取はありますが、高い売却益は期待できません。 

仲介手数料以外の売却費用の内訳・相場

中古マンションの売却には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。その内訳をまとめました。

仲介手数料以外の費用
  • 印紙税
  • 登記費用
  • ローン一括返済費用
  • そのほか必要なことがある費用

印紙税

印紙税とは、不動産売買用の契約書に対してかかる税金です。その税額は契約金額により、以下のように変わります。

契約金額 税額
10万円超50万円以下 200円 
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5千円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

※参照:https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

印紙が必要なのに契約書に貼っていないと、税額の3倍分の過怠税が出ます。以上から印紙税は不動産取引に重要な項目です。 

登記費用

登記費用は抵当権抹消や所有権移転の手続きとして必要です。費用は司法書士への依頼手数料込みで、5,000円~4万円が相場です。抵当権抹消と所有権移転の意味は、以下の通りです。

抵当権抹消 住宅ローンの担保である抵当権をローン完済を理由に抹消すること
所有権移転 不動産の名義人を変更すること

マンションの売却を成立させるには上記の手続きが必要で、それらにかかるコストとして登記費用が必要です。 

ローン一括返済費用

売却予定のマンションのローンが残っていて、一括で返済するときは金融機関に手数料は払わなければなりません。相場は5,000円~2万円です。 

 手続き方法も窓口からしか問い合わせられない金融機関もあれば、Web完結で申し込めるところもあります。

売却のためにローンを一括で返済するなら、手数料について金融機関に相談しましょう。 

そのほか必要なことがある費用

上記以外でも、状況によって以下の費用がかかります。

そのほかの費用
  • 引っ越し費用
  • 住所変更登記費用
  • ハウスクリーニング費用

売却したマンションで生活していた場合は、新しい住居へ移らなければならないので、引っ越し費用がかかります。

住所変更登記費用は、登記簿上と住民票で住所が違うときに「住所変更登記」を行うためのコストです。相場は司法書士への依頼料として5,000円~2万円が必要です。

売却前のハウスクリーニングのコストも想定しましょう。マンションを買主に渡すには、事前に部屋のなかをきれいにしておくことがマナーです。このように引っ越しやハウスクリーニングも、経費として計算するべき場合があります。

マンションを売却して利益が出たときの手数料・税金は?

マンションを売って利益が出た場合、以下の税金がかかります。

マンションの売却成立でかかる税金
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションの売却益に対する税金です。購入時より売却額が高かったら、確定申告で所得税を払わなければなりません。譲渡所得の税率はマンションの所有期間に応じて、以下のように変わります。

所有期間 税率
5年未満(短期所有) 30%
5年以上(長期所有) 15%

譲渡所得税はマンションの所有期間に応じて、税率が違うことが特徴です。

住民税

住民税も不動産の売却益に課せられます。こちらは確定申告で所得税と一緒に納められるものです。税率は短期所有で5%・長期所有で9%です。

所有期間 税率
5年未満(短期所有) 9% 
5年以上(長期所有) 5%

中古マンションの売却では、住民税もコストとして計算しましょう。 

復興特別所得税

復興特別所得税は東日本大震災で被害を受けた地域の復興にあてる税金です。譲渡所得税に対して、税率2.1%をさらに課します。

所有期間 税率※
5年未満(短期所有) 2.1%
5年以上(長期所有) 2.1% 

※所得税額に対する税率

2021年2月時点で、2037年まで復興特別所得税が課税されることになっています。復興特別所得税もマンションの所有期間によって変動します。

マンション売却時の手数料・税金を節約する方法

中古マンションの売却時に税金を節約する方法として、以下のやり方があります。

税金を節約する方法
  • 3,000万円特別控除
  • 10年超所有軽減税率

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、譲渡所得から3,000万円まで控除を受けられることです。売却益が3,000円以下で以下の4つの条件を満たしていれば、税金を税金を払わずに済みます。

3,000万円特別控除の条件
  • 所有している不動産に住まなくなってから売却まで3年以内
  • 所有している不動産を売るまでに、その他の土地活用で利益を稼いでいない
  • 売却年から3年前まで3,000万円特別控除を受けていない
  • 売主と買主が親子など特別な関係でない

3,000万円特別控除には複数の条件がありますが、特例を受けられればお得です。 

10年超所有軽減税率

10年以上所有してから不動産を売る場合、10年超所有軽減税率の特例を受けられます。これは3,000万円特別控除とダブルで受けられるので、積極的に活用するとよいでしょう。

 10年超所有軽減税率は譲渡所得のうち6,000万円以内の部分において適用。長期譲渡所得の税率20.315%が14.21%に変わります。

10年超所有軽減税率の適用を受けられれば、節税効果を期待できることでしょう。

手数料を支払うだけじゃない!マンション売却で戻ってくるお金もある

マンションを売ると、一度払ったお金が戻ってくることもあります。売却で返ってくるお金は、主に以下の4種類です。

マンション売却で戻ってくるお金
  • 住宅ローン保証料
  • 火災保険料
  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税

住宅ローン保証料

マンション売却により、住宅ローンの保証料が返ってきます。売却でローンの残りを一斉返済したら、保証料はもう必要ないからです。返金はローンの残り期間に応じた一部です。

 住宅ローン保証料は、不動産を買うためのローンを組むときに支払うものです。

万が一期限までに返済できなかったときに、住宅ローンの保証会社にフォローしてもらうために支払います。しかしマンションを売却すると、ローンを組んだときに払った保証料は一部返ってくることがあるのです。

火災保険料

マンション売却によって、火災保険料が返ってくることもあります。対象の物件が売却できたら、保険の存在意義はなくなるからです。

火災保険料は住宅ローンを組みながらマンションを買った場合、強制加入になります。しかし一括で保険料を前払いしていれば、期間内の解約で残り期間に応じて一部が返ってくるしくみです。 

マンションを売り払うと決めたら、火災保険の解約でお金を返してもらうことも忘れないようにしましょう。

管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立金も、マンションの売却で返ってくることがあります。これらは翌月ぶんを前の月に払ったり、数か月ぶんを前払いしたりするのが通例です。 

マンションを売って持ち主が変わると、売主から見れば買主が住む期間ぶんまで前払いしたことになるケースがあることでしょう。そのため引き渡しの日を基準にし、日割り計算で精算を受けられます

売主本人ではなく、仲介業者が買主に管理費・修繕積立金の一部精算を求めることもあります。

管理費・修繕積立金の一部返金は、仲介業者に相談するとよいでしょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税も、マンションの売却で一部精算してもらえます。これらは毎年1月1日時点の所有者が納めなければなりませ。

 しかし、引渡日を基準として、それ以前が売主、以後は買主の負担にするなど日割り計算して分担するのが一般的です。

管理費・修繕積立金と同じく、売主に代わって仲介業者が買主に請求するケースが多いといえます。こちらもマンションを売るときに仲介業者に精算の相談をしておくとよいでしょう。 

手数料と一緒にマンションの売却益をシミュレーションしよう

マンションを売る前は、シミュレーションが大切です。想定の売却額を知ることで、売るべきか売らざるべきかを判断できます

 不動産業者に売却の見積もりを出してもらうことで、安心して手続きを進められます。

ほかにもインターネットの不動産売却シミュレーションで必要事項を記入することでも、想定売却額がわかることでしょう。シミュレーションで売却益を想定できれば、安心して準備を進められます。

まとめ

マンションを売却するなら、仲介手数料をはじめとしたさまざまなコストがかかることに注意しましょう。売却額よりもコストが高ければ赤字になるので、手数料の相場を正しく理解しておくことが大切です。

一方で売却により3,000万円特別控除のような、特例を受けられることもあります。特例を受けることでコストの負担が減ることでしょう。

また、住宅ローン保証料や火災保険金など購入時に支払ったものが、売却によって一部戻ってくることもあります。マンションの売却にはさまざまな要因で多額の資金が動きます。

売却額や手数料の計算・シミュレーションだけでなく、分からないことは不動産投資会社に相談するなどしてみてください。

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