マンション経営の税務対策

Taxation Business Measures

ワンルームマンション経営の税務対策モデルケース

こちらをクリックするとモデルケースがご覧いただけます。（PDF形式：276KB）

マンション経営の5つのメリット

1．節税効果

マンション経営は不動産所得が赤字となった場合、確定申告をすることにより、所得税や住民税が減税され節税効果が生まれます。
マンション経営を始めると、建物部分のローン金利、管理費、固定資産税・都市計画税、建物や設備の減価償却費、その他諸経費や雑費などの必要経費が認められます。
この必要経費が不動産所得となる家賃収入を上回った場合、赤字として給与所得などの他の黒字所得と損益通算され、予め納めていた税金が還付されます。また、所得税に基づいて税額が決まる住民税も減額され節税効果が生まれます。

2．生命保険として

マンション経営はローンを借り入れ時に、団体信用生命保険に加入いたします。
このため、万が一の場合でもローン残金はゼロとなり、ご遺族の方は不動産を相続できます。
またご遺族の方は安定した賃料収入も引き続き確保できます。
生命保険と比較しても、マンション経営の方が毎月の負担額が少額で断然お得と言えます。

3．私的年金として

年金支給開始の引き上げにより、定年後に私設年金の準備が必要になります。
マンション経営により、安定して賃料収入が見込まれ私的年金となります。
年金型生命保険と比較しても、マンション経営は断然有利と言えます。

4．高利回りな貯蓄

マンション経営と預貯金などの金融商品と比較する場合、家賃収入を利回り換算するとわかりやすくなります。 利回りは年間家賃収入を分譲価格で割れば求められます。およそ4％〜6％運用利回りを確保しています。 このようにマンション経営は家賃収入が安定しているため、マネープランやライフプランを立てやすいのも魅力です。 超低金利時代の今はローンを組んでも家賃収入で補うこともでき、実質的な負担も少なく済みます。

5．相続贈与

相続税が発生した場合、現金や有価証券は時価に対して課税されますが、不動産は評価額に対して課税されます。
その評価額は建物の場合、実勢価格の約50〜60％、土地は公示地価の80％となっています。
また、マンション経営のように所有している部屋を賃貸している場合は、評価額は30％の控除が可能となり、現金より約1／3となります。したがって、マンション経営は相続対策として断然有利になります。

盛り返す賃貸用ワンルームマンション経営

賃貸用ワンルームマンション経営が、分譲価格の安定していることと低金利でローンを利用しても実質負担が軽いことで、「資産運用対象」「老後の収入源」として再び注目されています。
最近、東京都内で供給される物件は、都心三区とその周辺区の交通条件や都市施設の整った地区での立地がほとんどとあって購入者、賃借人双方にとって魅力となっています。それが賃貸需要の増加、家賃の安定に直結し、経営不安も少ないことが賃貸用ワンルームマンション人気を一段と高める形となっています。

損益通算して税額を申告・所得税還付・住民税還付

給与所得者で不動産所得が赤字になった場合、他の所得がなければ給与所得と不動産所得を損益通算して総合所得として申告し、それに見合った所得税を納めることになります。
といっても、給与所得者は給与所得税を源泉徴収されているので、収めた所得税が多い場合は補正分との差額が還付されます。また、総合所得によって課税額が決められる住民税は、同所得が減少するので課税額も減額となります。
上表のケースは、給与年収が900万円、配偶者と子供1人という家族構成で試算したものであり、約57万円納めた所得税のうち約22万5千円還付されます。一方、住民税は、約37万7千円だったものが約26万5千円となり、約11万2千円の減額となります。
なお、将来、減価償却が進み、ローンの返済が終わると不動産所得は黒字に転換します。その時点でもなお給与所得がある場合は、総合所得が増えて、当然のこととして納税額も増加します。